상가 담보 대출 종류와 감정가액 및 한도 늘리는 법

오늘은 상가 구입을 원하시는 분들을 위해 상가 담보 대출 한도를 최대 어느 정도까지 받을 수 있을지 한번 알아보도록 하겠습니다. 보통 아파트 담보 대출 한도는 LTV 70~80%까지 나오는 경우가 많지만 상가 담보 대출은 한도를 산정하는 방식이 복잡하기 때문에 잘 알아보시고 진행하시는 것이 좋습니다.

 

상가 담보 대출 한도

 

목차

상가 담보 대출 종류와 감정가액 및 한도 늘리는 법
 1. 상가 담보 대출 어떻게 진행될까?
 2. 상가 종류와 감정의 차이점
 3. 상가 담보 대출 종류와 한도 산정 방법
  1) 감정가액 산정 후 한도 계산 방법
  2) RTI 산정 방법
 4. 감정가액 높이는 방법과 RTI 규제 해결 방안
마무리

 

상가 담보 대출 종류와 감정가액 및 한도 늘리는 법

 

 

상가 담보 대출은 아파트나 주택의 한도를 평가하는 방식보다 훨씬 복잡하기 때문에 본인이 생각했던 한도와는 다르게 산정될 수 있습니다. 보통 아파트나 오피스텔의 경우 대출 전에 KB시세 확인을 통해 대략적인 대출 한도를 예측해 보실 수 있지만 상가는 정해진 시세가 없고 같은 건물 내 안쪽, 바깥쪽 위치에 따라서 임대료 차이도 크다고 할 수 있습니다.

 

 

상가 담보 대출 어떻게 진행될까?

상가 담보 대출 신청 시 한도를 사전에 확인할 수 없기 때문에 대출을 진행하기 전 먼저 매매계약서 확보가 필요합니다. 그리고 매수자 명의 선정은 은행 대출을 감안하여 법인사업자, 개인사업자, 직장인 등 한도 산정이 유리한 쪽으로 진행되는 것이 좋습니다.

 

 

그다음 물건 확인이 되면 매매계약서를 작성하고 대출을 의뢰하여 한도를 알아보실 수 있습니다. 신규 분양이라면 분양계약서를 작성하고 아직 건물을 짓고 있는 상황이라면 잔금 시점에 은행을 방문하여 대출을 알아보시면 됩니다.

 

마지막으로 상가 대출을 신청하기 위해선 신분증, 매매계약서, 사업자등록증, 소득증빙서류 등 은행에서 필요로 하는 제출서류들을 챙겨서 방문하시길 바랍니다.

 

 

상가 종류와 감정의 차이점

상가의 종류는 크게 구분상가와 통상가로 나눠지며 구분상가는 등기상 호수가 표기되므로 개별 분양 및 매매가 가능합니다. 반면 통상 가는 토지와 건물이 하나의 등기부로 표시되며 층 별로 임차인이 다를 수 있고 같은 층에 공간이 여러 개로 나뉘더라도 등기상 구분이 없다는 차이점이 있습니다.

 

 

통상가를 감정할 땐 해당지번의 토지와 건물 그리고 주변 상권, 입지, 유동인구 등도 평가하게 됩니다. 그리고 구분상가의 경우 주변의 상권과 입지도 평가 요소에 포함되지만 그 밖에도 건물 내 층수와 위치에 따라 감정평가금액이 다르게 평가될 수 있다는 점 참고 바랍니다.

 

 

상가 담보 대출 종류와 한도 산정 방법

상가 담보 대출은 자금목적에 따라 시설자금대출과 임대사업자대출로 나뉩니다.

 

자가 사업장 운영을 위한 시설자금대출은 사업 소득으로 대출 이자를 상환할 수 있는지 검증하기 위해 소득금액증명원, 카드매출내역, 부가세표준 증명서 등의 자료를 제출해야 합니다.

 

 

임대소득을 얻기 위한 임대사업자대출은 RTI값을 고려하여 해당 건물의 임대소득으로 대출 이자를 납부할 수 있을지 확인 후 대출가능여부를 결정하게 됩니다.

 

 

감정가액 산정 후 한도 계산 방법

상가 담보 대출을 실행하기 전 감정가액에 따른 예상 한도를 알아보겠습니다. 통상적으로 상가 감정가액의 경우 매매가액의 80~90%로 형성되며 보통 대출 한도는 감정가액의 60~80% 수준에서 은행이나 지점마다 조금씩 상이할 수 있기 때문에 비교해보셔야 합니다.

 

 

쉽게 말해 상가 담보 대출 한도는 매매가액 기준 50~70% 정도로 산정되며 보증금이 있는 경우 한도에서 빠지게 됩니다. 하지만 공실상가로 보증금이 없는 경우 통상적으로 1/6 정도 차감되어 한도가 산정된다는 점 참고하시길 바랍니다.

 

예시) 매매가 5억 인 상가 대출 한도 계산 법

매매가액 500,000,000원 x 감정가 90% = 450,000,000원

450,000,000원 x 70%(인정비율) =  315,000,000원

1) 대출 한도(보증금이 있는 경우) = 315,000,000 - (보증금)

2) 대출 한도 (공실인 경우) = 315,000,000 x (5/6)

 

 

RTI 산정 방법

 

 

RTI는 Rent To Interestd의 약자로 산정하는 계산법은 상가가치에  임대수익률을 곱한 값에 대출금과 이자율을 곱한 값을 나눠주면 계산이 가능하며 통상적으로 RTI값은 1.5 이하로 떨어지지 않도록 하는 것이 좋습니다.

 

예시) 공급가 4억 상가 RTI값

연 기준 임대료 : 1,400만 원

대출금액 : 2억 원

대출 연 이자 : 8백만 원

RTI값 : 임대소득(1,400만 원)/대출 연 이자(800만 원)= 17.5

 

 

감정가액 높이는 방법과 RTI 규제 해결 방안

상가 담보 대출 한도를 올리기 위해선 감정가액을 높이는 방법이 있습니다. 감정가액을 높이려면 제세공과금과 감리비 등 기타 비용들을 포함시키는 것이 유리하고 대출을 실행해 주는 은행 지점과 담당자의 재량에 따라 한도가 조금씩 다르게 산정될 수 있기 때문에 비교해 보시는 것이 중요합니다.

 

 

RTI 규제로 인해 한도가 부족할 경우 2 금융권에서 취급하는 상가 담보 대출 상품을 진행하는 방법이 있습니다. 2 금융권 중 RTI를 보지 않고 진행해 주는 곳이 있기 때문에 한도가 부족할 때 알아보시면 유용하지만 1 금융권에 비해 금리가 조금 더 높기 때문에 신중하게 알아보시는 것이 좋습니다.

 

 

마무리

지금까지 상가 담보 대출 진행 절차와 한도 산정 방법 그리고 RTI 규제로 인해 한도가 부족할 때 해결할 수 있는 방안에 대해 알아보았습니다.  

 

상가를 담보로 대출을 진행하다 보면 생각했던 한도보다 낮게 나와 추가 자금이 필요한 경우가 발생될 수 있습니다. 우선적으로 한도를 늘리기 위해선 감정가액을 최대한 높이고 부족한 자금은 신용이나 담보를 통해 해결하시는 것이 좋습니다.

 

 

보통 1 금융권에서 상가 대출을 받으면 5% 내외의 금리로 진행되지만 RTI규제에 걸려 한도가 제대로 나오지 않을 경우 2 금융권을 알아보셔야 하며 시중은행에 비해 2~3% 정도 높게 나올 수 있다는 점 참고 바랍니다.

 

 

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