융자 있는 집 전세 또는 월세 계약 시 전세사기 피하는 법

오늘은 융자 있는 집 전세나 월세 계약 시 꼭 알아둬야 할 내용과 주의사항에 대해 알아볼까 합니다. 요즘은 전세 또는 월세 매물을 알아볼 때 융자 없는 집을 거의 찾아볼 수 없기 때문에 안전한 거래를 위해 꼭 확인해야 할 사항들이 몇 가지 있습니다.

 

융자있는 집 전세

 

목차

융자 있는 집 전세 또는 월세 계약 시 전세사기 피하는 법
 1. 융자가 설정된 집이 위험한 이유
 2. 융자 있는 집 전세 계약 시 체크사항
  1) 등기부등본 융자규모 확인하기
  2) 전세 계약 시 특약 넣기
  3) 전세보증금 반환보증 가입하기
 3. 전세 사기 피하는 방법
마무리

 

융자 있는 집 전세 또는 월세 계약 시 전세사기 피하는 법

융자가 있는 집이란 어딘가에서 자금을 융통해 왔다는 것을 의미하며 쉽게 말해 부동산을 담보로 대출을 받았다고 생각하시면 됩니다.

 

 

일반적으로 융자가 있는 집을 매매할 경우 잔금일에 모든 융자금을 말소하는 조건으로 매매를 진행하기 때문에 크게 문제가 되진 않지만 융자가 있는 집 전세 계약을 체결할 땐 얘기가 달라질 수 있습니다.

 

그래서 오늘은 융자 있는 집 전세 계약이 위험한 이유와 안전한 거래를 위해 꼭 알아둬야 할 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

융자가 설정된 집이 위험한 이유

융자가 있는 집 전세는 집주인의 자금 사정이 좋지 않을 가능성이 높으므로 만약 집주인이 주택담보대출을 받고 대출금을 제대로 상환하지 않으면 은행에서 집을 경매로 넘기게 됩니다.

 

경매로 넘어간 집이 낙찰되어 우선변제가 이뤄지면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생될 수 있습니다.

 

 

융자 있는 집 전세 계약 시 체크사항

 

 

전세 계약 시 융자 없는 집을 찾기 어려울뿐더러 융자가 있다고 해서 꼭 위험한 것은 아니며 집 시세에 비해 융자가 과도하게 많은 경우 문제 될 가능성이 높기 때문에 계약 전 등기부등본 등을 꼼꼼히 살피고 계약 시 특약을 꼭 설정하시는 것이 좋습니다.

 

등기부등본 융자규모 확인하기

먼저 융자 있는 집을 계약하기 앞서 등기부등본상에 기재된 융자 규모를 꼭 체크해 보시길 바랍니다. 등기부등본상을구 소유권 이외의 권리에 관한 사항에 보시면 권리자 및 기타 사항에 채권최고액이 얼마인지 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

일반적으로 등기부등본에서 보이는 채권최고액은 은행에 따라 기타 비용을 고려하여 기본 융자금의 120%~130% 정도로 설정되며 실제 융자금과 전세보증금의 합이 되도록 집 시세의 70% 이하인 매물을 찾는 것이 좋으며 60% 이하이면 비교적 안전한 편이라고 할 수 있습니다.

 

 

하지만 전세계약 당시보다 집값이 하락하여 깡통전세가 되면 크게 의미가 없을 수 있다는 점도 꼭 유의하시길 바랍니다.

 

예를 들어 채권최고액이 2억 5천만 원으로 설정되어 있고 내 보증금이 1억 원일 때 집이 경매가 3억 원에 낙찰되면 보증금 5천만 원을 못 돌려받을 수 있습니다.

 

전세 계약 시 특약 넣기

융자 있는 집 전세 또는 월세 계약 시 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 가장 좋은 방법은 계약서에 특약을 설정하는 것입니다.

 

계약서 특약사항에 "잔금 지급과 동시에 근저당설정 등기를 말소한다"라는 내용을 기재하는 것을 추천드립니다. 만약 이 특약을 설정한다면 대출 상환 내역서, 말소등기비용 납부영수증, 근저당권 해지 신청 확인증을 꼭 확인해야 합니다.

 

그러고 나서 등기 완료 통지서 확인을 요청하거나 2주 정도 후에 등기부등본을 열람해서 근저당권이 말소되었는지 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

 

전세보증금 반환보증 가입하기

부동산 시장 침체로 인해 지속적으로 보증금 문제가 발생되고 있기 때문에 융자 있는 집 전세 계약 시 전세보증금 반환보험 가입 여부도 확인해 보시는 것이 좋습니다.

 

 

전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 취급하고 있으며 각 보증기관마다 조건이 다르기 때문에 미리 확인해 보시길 바랍니다.

 

전세보증보험에 가입되어 있다면 전세 집이 경매에 넘어가더라도 집주인 대신 보증기관에서 보증금을 돌려받으실 수 있지만 보험에 가입하고도 보증금을 돌려받지 못하는 사례들도 있으니 꼼꼼하게 검토하시길 바랍니다.

 

 

전세 사기 피하는 방법

전세 사기를 예방하기 위한 몇 가지 방법들을 알아보겠습니다.

 

가장 먼저 전세 적정가격을 확인해 보시는 것이 좋습니다. 전세 적정가격은 서울부동산정보광장 홈페이지 온라인 접수 후감정평가사와의 상담을 통해 알아보실 수 있습니다.

 

 

두 번째는 매매가 대비 전세가의 비율이 80%보다 높으면 위험하기 때문에 전세가율을 반드시 확인해 보시길 바랍니다.

 

세 번째는 등기부등본상에 기재된 근저당 설정, 압류 및 처분금지 여부를 확인한 다음 건축물대장 내 무허가 불법건축물 등록 및 주택용도까지 꼭 알아보시길 바랍니다.

 

만약 주거용 건물이 아닐 경우 전세대출과 전세보증금 반환보증보험 신청 시 불이익을 받으실 수 있으니 유의 바랍니다.

 

 

네 번째는 집주인의 세금체납으로 인해 임차 건물이 경매나 공매로 넘어가면 전세금을 못 돌려받는 경우가 생길 수 있기 때문에 임대인의 체납세금을 열람해 보시길 바랍니다.

 

열람신청서, 신분증, 임대차계약서를 지참하여 전국 세무서에 방문하면 임대인 동의 없이도 열람이 가능합니다.

 

마지막으로 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 소유자와 일치하는지 꼭 체크하고 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

 

마무리

최근 부동산 침체로 인해 역전세난, 깡통전세 등의 문제가 발생되면서 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 생겨나고 있습니다.

 

 

그렇기 때문에 전세로 들어갈 집에 융자가 있다면 반드시 등기부등본상의 채권최고액을 꼭 확인하고 향후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환보증에 가입한 다음 계약 시 꼭 필요한 특약을 넣으시길 바랍니다.

 

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