전세 집 경매로 넘어갈 경우 배당 순위와 전세금 반환 방법

최근 부동산 침체로 집값이 하락하면서 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 어려운 역전세난이 발생되고 있습니다. 그래서 오늘은 살고 있는 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 알아보겠습니다.

 

전세 집 경매 보증금 반환 방법

 

목차

전세 집 경매로 넘어갈 경우 배당 순위와 전세금 반환 방법
 1. 집 경매 시 돈 돌려받는 순서 어떻게 될까?
 2. 전셋집 경매 시 보증금 반환 방법
  1) 임차권 등기를 통해 대항력 보유하기
  2) 전세보증금 반환보증 가입하기
  3) 보증금반환 청구소송 진행하기
  4) 경매 절차 참여하기
마무리

 

전세 집 경매로 넘어갈 경우 배당 순위와 전세금 반환 방법

일반적으로 임대인이 금융기관에서 빌린 대출금을 갚지 못하거나 다른 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못해 소송에서 패소하게 되면 전셋집이 경매로 넘어가게 됩니다.

 

 

하지만 집이 경매로 넘어가 팔린다 해도 전세 보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 발생될 수 있습니다. 그 이유는 경매로 넘어간 집이 낙찰되면 세금, 선순위, 세입자, 후순위 순으로 돈을 돌려주기 때문에 본인 차례에 남은 금액이 부족하거나 없으면 보증금을 모두 돌려받을 수 없게 됩니다.

 

지금부터 전세집이 경매로 넘어갈 경우 발생되는 상황과 보증금의 안전한 반환을 위해 꼭 알아둬야 할 방법들을 알아보겠습니다.

 

 

1. 집 경매 시 돈 돌려받는 순서 어떻게 될까?

집이 경매로 넘어가 낙찰이 되면 법원에서는 경매 집행 비용을 제외한 나머지 돈을 채권자나 임차임들에게 돌려주게 됩니다.

 

 

가장 먼저 경매 신청 및 경매 절차 진행에 필요한 비용과 건물에 관하여 지출한 보존비용, 개량비용이 나가게 됩니다.

 

그다음 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액, 3개월 치 임금, 3년 치 퇴직금 등 최우선변제권을 우선적으로 해결하고 당해세, 우선변제권, 일반임금채권, 후순위 조세채권, 공과금, 일반채권 순으로 분배하게 됩니다.

 

집주소와 전세금만 알고 있으면 전세 계약 종료 후 보증금을 못 돌려받게 될 경우 손해 볼 수 있는 금액을 예상해 보실 수 있으니 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

 

 

2. 전셋집 경매 시 보증금 반환 방법

 

 

전셋집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 반환받을 수 있는 방법들이 있기 때문에 반드시 대비하여 두시는 것이 좋습니다.

 

1) 임차권 등기를 통해 대항력 보유하기

내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 첫 번째 반환 방법은 경매 절차가 완료되기 전 대항력을 보유하기 위해 임차권등기를 하는 것입니다.

 

임차권등기명령은 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도로 임차권등기를 완료하면 경매가 진행되더라도 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 법적 권리가 확보됩니다.

 

어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권 등기명령을 받아 등기를 마치면 임차인이 이사를 가도 대항력 및 우선변제권이 상실되지 않습니다.

 

2) 전세보증금 반환보증 가입하기

 

 

두 번째 보증금 반환방법은 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 이 상품은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있습니다.

 

보증보험에 가입한 세입자의 경우 전세 계약 종료 후 집주인이 돈을 돌려주지 않으면 보증보험에 전화해서 해결해 달라고 요청하시면 됩니다.

 

만약 보증보험에 가입되어 있지 않은 경우 전문가의 도움을 받아 보증금반환 경매신청 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 먼저 시세를 확인하여 전세가보다 매매가가 확실히 높다면 경매신청을 해서 낙찰받게 되면 배당받으실 수 있습니다.

 

3) 보증금반환 청구소송 진행하기

세입자는 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대하여 보증금반환청구소송을 제기할 수 있으며 승소 판결문을 통해 임대인에게 지연이자 및 특별손해에 대한 비용을 청구하실 수 있습니다.

 

 

하지만 보증금반환소송에서 이긴 후 상대방의 재산을 처분할 수 있는 강제집행권원을 얻더라도 집주인이 돈이 없을 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 소송 전에 미리 집주인이 다른 사람에게 처분하지 못하도록 가처분 신청을 해두시길 추천드립니다. 

 

4) 경매 절차 참여하기

임대 주택이 경매로 넘어갈 경우 경매에 절차에 참여하여 보증금을 회수할 수 있지만 이 방법은 절차가 다소 복잡하기 때문에 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

 

경매를 통해 전셋집을 낙찰받는다면 법원에 상계신청해서 받아야 할 전세금에서 낙찰대금의 차액을 뺀 후 그 금액만 지불하면 되기 때문에 경매가 계속 유찰되는 경우 직접 참여해 보는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

 

하지만 전세보증금보다 매매가가 더 낮은 연전세의 경우 경매로 낙찰되지 않을 가능성이 높기 때문에 세입자 본인이 보증금으로 상계처리해서 낙찰받아 집을 사는 방법이 있습니다.

 

집 구매를 원하지 않고 보증금을 전액 반환받지 않으셔도 된다면 대항력을 포기하겠다는 확약서를 적으시고 다시 감정가 100%에서 경매를 시작하면 시세보다 조금 낮은 금액으로 낙찰될 수 있습니다.

 

만약 부족한 금액은 집주인의 다른 재산에 압류를 걸어 추가적으로 받아내는 방법이 있다는 점 참고하시길 바랍니다.

 

 

마무리

은행에서 돈을 빌려 집을 구매하고 전세 줬다가 금리가 상승하면서 이자를 감당할 수 없어 결국 집이 압류당하고 경매로 넘어가는 경우가 많아지고 있습니다.

 

 

이러한 일들은 누구에게나 일어날 수 있기 때문에 전셋집을 구하고 있다면 미리 염두하여 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 대비책을 마련하시길 바랍니다.

 

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